Руководство по аренде жилья в Стамбуле для владельцев квартир

В 2022 году в Стамбуле предпочтительнее сдавать жилье иностранным арендаторам. Хозяева обычно обновляют покраску стен после каждого съемщика, и считается нормальной доходностью до 4% годовых от долгосрочной аренды. Делимся опытом нашего менеджера, которая больше 16 лет проживает в Стамбуле и работала более 5 лет в консьерж-сервисе, предоставляющем услуги аренды.

В Стамбуле спрос на жилье растет из-за увеличения населения и внутренней и внешней миграции. Строительство отстает от темпов роста населения. За последние 5 лет число иностранных граждан и студентов в городе увеличилось, повышая спрос на аренду разных типов жилья. Особенно популярны студии и однокомнатные квартиры в центре города. Предложение аренды в городе падает, и квартиры сдаются быстро.

Определение стоимости аренды жилья в Стамбуле требует учета разных факторов — района, класса жилья, транспортной доступности и инфраструктуры. Средние цены варьируются значительно, и статистика может быть полезна для выявления трендов, но не для точной оценки. В 2022 году цены на аренду выросли, особенно в комфортабельном жилье, благодаря иностранным инвесторам и росту международных компаний.

Как оценить обещания управляющей компании?

Для самостоятельной оценки доходности долгосрочной аренды воспользуйтесь турецким сайтом sahibinden.com – самым популярным сервисом по недвижимости в Турции, особенно в Стамбуле. Сайт на турецком, но браузерный переводчик упрощает пользование им. Вы можете выбрать интересующий район или комплекс и изучить актуальные цены аренды схожих апартаментов.

Для оценки краткосрочной аренды отельных номеров или сервисных апартаментов обратитесь к Booking или Airbnb, в зависимости от того, где публикуются предложения вашего апарт-отеля. Важно учитывать структуру издержек в случае с краткосрочной арендой, поскольку она сложнее, чем у долгосрочной аренды.

Как правильно выбрать район?

Главный фактор в выборе района — транспортная доступность. Важнейшими транспортными артериями Стамбула являются метробус с выделенными полосами, комфортные скоростные электрички Мармарай, соединяющие европейскую и азиатскую части, и метро. Арендаторам важно легко добираться до разных мест города и заранее знать время в пути.

Например, жить в Шишли — популярном районе для бизнесменов и торговцев — может быть сложно из-за пробок. В соседнем Кягытхане на метробусе добираться до основных дорог намного быстрее. Шишли характеризуется холмистым рельефом, что создает трудности для передвижения. Лучше выбирать район, где рядом есть ключевые виды транспорта.

Как управление арендой влияет на выбор инвестиционного объекта и доходность?

Во всех крупных современных жилых комплексах Стамбула есть своя управляющая компания, которая предоставляет комплексные услуги управления арендой. Со многими УК возможно даже заключить договор управления с гарантированной доходностью на несколько лет вперёд. В 2022 году нормальной для Стамбула доходностью в таких комплексах считается 4% годовых с привязкой к доллару. Среди наших партнёров есть компании, которые гарантируют собственникам 5% и даже 6% годовых — это считается высокой доходностью. Как правило, высокую доходность 5–6% обеспечивают сервисные апартаменты в удобных районах под управлением отельных сетей. Многие из них после пандемии перестроились на среднесрочную и долгосрочную аренду.

Как управление арендой связано с выбором инвестиционного объекта и доходностью?

В современных жилых комплексах Стамбула есть управляющие компании, предлагающие аренду с гарантированной доходностью на несколько лет. В 2022 году стандартная доходность составляет 4% годовых с привязкой к доллару. Некоторые компании гарантируют доходность 5–6% в удобных районах под управлением отельных сетей.

Доходность можно увеличить, управляя сдачей жилья самостоятельно и используя услуги риэлтора только при заселении. Краткосрочная аренда может приносить около 6% годовых, но возможности ограничены отельными объектами и сервисными апартаментами, которые легально сдаются только через лицензированные управляющие компании. Некоторые турки сдают аренду самостоятельно, нарушая правила, и получают более высокую доходность.

Мы предлагаем апарт-отели с доходностью 5–6% годовых в востребованных районах, таких как Бейоглу и Кягытхане, от известных стамбульских застройщиков.

Как подобрать арендатора и какие проблемы могут возникнуть с ними?

При выборе арендатора учтите платежеспособность и риски. Местные арендаторы предоставляют справки, но могут оплачивать помесячно. Иностранцы оплачивают за полгода вперед, но нужен нотариальный договор. Риски возникают при несвоевременной оплате или задержке вовремя. Турецкое законодательство защищает права арендаторов, выселение может быть сложным. Рекомендуется сдавать иностранцам для снижения рисков и возможности аннулировать вид на жительство при нарушениях. Установите высокую цену и указывайте возможность сдачи иностранцам в объявлении.

Большинство местных арендодателей не осознают преимуществ сдачи жилья иностранцам. Это можно использовать в свою пользу, указывая в объявлении возможность сдачи иностранцам и установив более высокую цену. Таким образом, можно снизить риски неоплаты и проблем с выселением арендаторов.

Самостоятельная сдача или через управляющую компанию?

Самостоятельная сдача квартиры подходит при владении языком и готовности к коммуникации с арендаторами. Управляющие компании и консьерж-сервисы помогут найти арендатора, разрешать споры и контролировать оплаты, беря комиссию 30-40% от арендной платы. Выбор определяется вашими навыками и готовностью к контролю над процессом аренды.

Помимо управления, какие еще расходы могут возникнуть?

Независимо от налогового резидентства, доходы от сдачи жилья в аренду в Турции подлежат налогообложению. Арендодатели должны подать декларацию о доходах с 1 по 31 марта через государственную систему E-devlet или лично в турецкую налоговую службу. Подоходный налог рассчитывается по прогрессивной шкале:

Российские налоговые резиденты обязаны уплатить налог в турецкой налоговой службе, за вычетом суммы налога, уплаченной в России (13% подоходного налога). Размер налога можно рассчитать на сайте турецкой налоговой службы или прочитать об этом в нашей статье о налогах в Турции.

Небольшие расходы на ремонт обычно покрываются арендатором из депозита. В случае долгосрочной аренды, оплату коммунальных услуг обеспечивают арендаторы. Собственнику рекомендуется оформить счета на себя и выставлять их арендаторам или включить среднюю стоимость в арендную плату. Оплата коммунальных услуг может быть поручена управляющей компании или производиться самостоятельно через специальные приложения.

Те расходы, которые всегда лежат на собственнике, включают ежегодный муниципальный налог на недвижимость и обязательную страховку от землетрясений DASK. Налог на недвижимость составляет от 0,1% до 0,2% кадастровой стоимости, а стоимость страховки зависит от сейсмоактивности региона, но не превышает 500 лир в год.