В Турции российские инвесторы могут получить гражданство, если они полностью вложат необходимый объем инвестиций. После трех лет с момента покупки недвижимости, они могут свободно ее продать, не рискуя потерять при этом турецкий паспорт. Полученные средства можно далее инвестировать в активы в любой стране.
Турецкий паспорт улучшает возможности бизнеса для россиян, облегчая получение шенгенских виз и участие в миграционных программах Запада. Турецкое гражданство не мешает сохранить российский паспорт. Минимальная инвестиция для получения турецкого гражданства была снижена с 1 млн до 250 тыс. долларов, вызвав большой спрос. В 2022 году порог повышен до 400 тыс. долларов, но спрос остается высоким, особенно среди россиян, видящих Турцию как способ сохранить активы и вести международный бизнес.
Турецкая экономика быстро растет благодаря географии, трудовым ресурсам и притоку иностранных инвестиций, показывая годовой рост ВВП 7,3% и увеличение экспорта на 16,8%. Однако инфляция сильно возросла, достигая 79,6% в годовом выражении к июлю 2022 года. Несмотря на это, правительство сохраняет низкие кредиты, стимулируя экспорт и внутренние инвестиции. Рост инфляции также побуждает граждан Турции инвестировать в недвижимость, в результате чего цены на жилье растут быстрее, чем инфляция.
Стамбул — идеальное решение для тех, кто хочет принять участие в программе гражданства за инвестиции, а также обеспечить сохранность своего капитала. Стамбул привлекает иностранных инвесторов благодаря строительству крупных инфраструктурных проектов, общему увеличению населения и статусу крупного логистического и финансового центра. Морской канал «Стамбул», новый аэропорт и Финансовый центр Стамбула обещают создать сотни тысяч новых рабочих мест и сделать город альтернативой перегруженному Босфору и конкурентом для глобальных финансовых центров. Это повышает спрос на недвижимость в городе.
Сложности при инвестиции и оформлении гражданства могут включать неподходящий объект, отказ и задержку сдачи объекта. Рекомендуется получить сертификат соответствия для объекта и выполнить все условия программы. Чтобы минимизировать риски при покупке строящихся объектов, тщательно выберите девелопера и проверьте проектную документацию, а также проведите юридическую проверку с помощью местного юриста.
Цены на недвижимость в долларах в Стамбуле
Согласно законодательству, для участия в программе получения паспорта можно приобрести любую недвижимость, но на практике лучше всего подходят объекты жилья новой постройки. Такое положение обусловлено несоответствием реальной и кадастровой стоимости. В другой главе мы подробнее остановимся на этом вопросе, а сейчас давайте обратим внимание на цены в новостройках. Недвижимость в Стамбуле стоит дороже, чем в других городах Турции, и их цены растут быстрее, чем в среднем по стране.
Стоимость квадратного метра может варьироваться в разы: от 2,5 тысяч до 15 тысяч долларов. Цены будут зависеть не только от местоположения, класса жилья и готовности здания, но также от наличия близости к транспортным узлам, таким как метро, метробусы и электропоезда Мармарай. При бюджете в 400 тысяч долларов, необходимом для получения инвестиционного гражданства, в Стамбуле у вас будет много вариантов выбора: можно приобрести две маленькие квартиры в жилых районах, одну небольшую квартиру в апарт-отеле в туристическом центре города или большую квартиру с тремя-четырьмя спальнями в прибрежных районах азиатской части города.
Снижение цен маловероятно
Длительное продолжение резкого роста цен маловероятно, так как доступность жилья для граждан ухудшается. Когда спрос уменьшится, предложения возрастут и рынок стабилизируется. Однако, снижение цен в ближайшие несколько лет маловероятно из-за других факторов: строительные затраты в течение года увеличились в два раза (на 117% по данным октября), а прирост населения страны превосходит темпы строительства.
Стабильность турецкого сектора недвижимости подтверждается данными за 2020 год, во время пандемии. Цены не снижались, а внутренний спрос поддерживался льготными ипотечными кредитами. Благодаря дистанционным операциям, количество покупок иностранными покупателями также не снижалось. В июне 2020 года количество сделок возросло в три раза по сравнению с июнем 2019 года.
Аналитическое агентство Reidin оценивает индекс ценовых ожиданий за третий квартал 2022 года как «крайне позитивный».
Первая половина 2022 года в Турции ознаменовалась рекордным ростом цен на недвижимость в долларовом эквиваленте. Однако, сравнивая ситуацию с прошлыми годами, текущие цены всё ещё ниже пиковых значений 2016 года, докризисного периода, а строительство значительно подорожало с тех пор.
Начиная с июля 2022 года, рынок стабилизируется, цены продолжают расти, но с меньшими темпами. Даже если в ближайшее время вложения в рост цен на недвижимость Турции не окажутся выгодными, сохранить капитал на данном рынке всё равно будет возможно. И в условиях мирового кризиса финансовых активов это имеет важное значение.
Особенности недвижимости Стамбула
Город уникально располагается на обеих сторонах пролива Босфор, разделяя Европу и Азию. Самые дорогие жилые районы города сосредоточены на европейском побережье пролива: это историческое и культурное сердце Бешикташ, а также деловые районы Сарыер и Шишли.
В районах вдоль пролива строительство высотных зданий запрещено, чтобы не закрыть уникальный вид на Босфор, через который ежегодно проходит более 40 тысяч судов со всего мира.
Высотная застройка планируется дальше от берега, где находятся небоскребы деловых районов с офисами крупных международных компаний и жилыми объектами бизнес-класса.
В Ускюдаре и Бейкозе, азиатских районах Стамбула на берегу Босфора, жизнь более спокойная, а в частях этих районов сохранилась традиционная застройка. Здесь часто выбирают жилье состоятельные семьи. Цены на недвижимость уменьшаются от Босфора к окраинам. Среди нецентральных районов дорого стоят те, что ближе к Мраморному морю: Зейтинбурну, Бакыркёй и Кадыкёй.
Стамбульские новостройки — наиболее подходящие для программы гражданства через инвестиции
Почти во всех типах турецкой недвижимости кадастровая стоимость, лежащая в основе «золотого паспорта», существенно ниже фактической цены покупки. Это связано с быстрым ростом цен на недвижимость и налогами, которые начисляются на основе кадастровой стоимости. В связи с этим и продавцам, и покупателям в Турции выгоднее платить налоги на основе более низкой стоимости.
В новостройках Стамбула почти всегда кадастровая стоимость равна стоимости продажи. Это связано с высокой конкуренцией среди девелоперов и их проектов на местном рынке. Иностранные инвесторы составляют значительную часть покупателей в этом секторе, поэтому стамбульские застройщики готовы предложить привлекательные условия в рамках инвестиционной программы гражданства.
Низкие расходы при покупке новостроек в Турции
Застройщики и агенты недвижимости обычно занимаются подготовкой документов и оформлением сделки для покупателей на первичном рынке без дополнительной платы. Налоги и другие обязательные сопутствующие расходы придется доплатить 2-4% от стоимости жилья.
Налог на переход права собственности достигает 4% и может быть оплачен либо продавцом, либо покупателем, в зависимости от их договоренностей. При покупке недвижимости у застройщика также необходимо учесть налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 1-18%, однако иностранные покупатели могут вернуть НДС за свою первую покупку. Расходы на услуги нотариуса и перевод документов составляют около 500 долларов.
Арендная доходность составляет 3-5%
В 2022 году средняя валовая доходность от долгосрочной аренды в Стамбуле составляет 5,3% годовых (по данным Endeksa). Вновь построенные объекты обычно приносят средний доход в размере 3-5%. Некоторые застройщики предлагают заключить договоры управления с гарантированной доходностью в долларах 4-6% уже с учетом их услуг.
Управляющие компании жилых комплексов и независимые операторы обычно предлагают помощь в аренде жилья за комиссию около 30% от дохода. В случае долгосрочной аренды, арендатор оплачивает коммунальные услуги, в то время как собственник оплачивает страховку и налоги.
Налог на арендный доход рассчитывается по прогрессивной шкале с учетом необлагаемой налогом части, составляющей 9 600 лир (513 долларов по курсу декабря 2022 года) в год. Доходы, превышающие эту сумму, облагаются налогом от 15% до 40% в зависимости от размера дохода.